direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Elst, Vierslag-Eiland
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is het voornemen om zes vrijstaande woningen te realiseren op het Eiland in de noordoosthoek van het gebied Westeraam. In dit gebied is invulling gegeven aan de woningbouwopgave die volgt uit de VINEX (Vierde Nota over de Ruimtelijke ordening Extra) voor zover het de gemeente Overbetuwe betreft. Voor het nog braakliggende perceel ten noorden van de Waterman is door GEM Westeraam een stedenbouwkundig plan opgesteld. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Elst, Vierslag'. Binnen het aangegeven bouwvlak staat het bestemmingsplan maximaal 50 gestapelde woningen of maximaal 15 grondgebonden woningen toe. De geplande woonpercelen liggen echter voor een klein deel in de bestemming 'Verkeer' (zie figuur 1.1).

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0001.png"

Figuur 1.1 Beoogde woningbouw geprojecteerd op vigerend bestemmingsplan

Binnen deze bestemming is de realisatie van het plan niet mogelijk. Een herziening van het bestemmingsplan 'Elst, Vierslag' is dan ook noodzakelijk. Ook een deel van de omliggende omgeving is in dit bestemmingsplan meegenomen zodat het hele gebied overeenkomstig de beoogde situatie wordt bestemd en aansluit op het vigerende bestemmingsplan 'Elst, Vierslag' en het aangrenzende bestemmingsplan 'Elst, Woongebied Linge- en Lanenbuurt'. Op basis van de benodigde onderzoeken worden de woningen door middel van dit bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de (noord)oostzijde van Elst in het nieuw ontwikkelde gebied Westeraam. Dit gebied is opgedeeld in een aantal deelgebieden: Groenoord, Centrale Zone, Lingebuurt, Lanenbuurt en Vierslag. Het plangebied ligt in het noordoostelijk puntje van de de buurt Vierslag. Aan de noord- en westzijde wordt het plangebied begrensd door water. Aan de zuid- en de oostzijde liggen respectievelijk de straten Waterman en Ram. Aan de overzijde van deze straten staan woningen.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0002.jpg"

Figuur 1.2 Ligging plangebied (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland)

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een omschrijving van de huidige en nieuwe situatie opgenomen. De nieuwe situatie wordt in hoofdstuk 3 getoetst aan het relevante beleidskader en in hoofdstuk 4 aan de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 is de juridische regeling beschreven. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Vierslag vormt de meest oostelijk gelegen woonbuurt van de woonwijk Westeraam. Het circa 11 ha grote gebied van Vierslag ligt op circa 1.200 meter ten oosten van het oude centrum van Elst. De woonbuurt vormt de nieuwe overgang van het meer stedelijk gebied van Elst naar het aan de westzijde van de A325 gelegen landschap. De A325 ligt op ongeveer 400 meter ten oosten van het plangebied. Iets ten noorden van het plangebied bevindt zich - op een afstand van circa 350 meter - het sterk gekanaliseerde deel van de Linge. Nog meer noordelijk ligt op bijna 1.700 meter afstand de zuidrand van het stedelijk gebied van Arnhem.

In het stedenbouwkundig plan voor Vierslag is uitgegaan van de bouw van maximaal 323 woningen. Het in noord-zuid richting langgerekte plangebied sluit in het westen aan bij de woonbuurten Lingebuurt en Lanenbuurt, maar wordt daarvan gescheiden door de Ceintuurbaan (zie figuur 2.1). Vanwege de afstand tot het centrum van Westeraam en de nabijheid van het landschap is in Vierslag gekozen voor een weinig stedelijk maar vooral rustig en groen woonmilieu. De grondgebonden woningen worden afgedekt met kap. Het merendeel van de woonbebouwing heeft een goot- en bouwhoogte van ten hoogste 7,5 meter respectievelijk 11 meter. Op een aantal plekken is gekozen voor iets hogere stedenbouwkundige accenten.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0003.jpg"

Figuur 2.1 Ligging plangebied in buurt Vierslag

Oorspronkelijk was het idee om het noordelijk cluster - dat grenst aan het water - als schiereiland uit te voeren, vandaar de naam het Eiland. Hier is de bouw van circa 50 appartementen mogelijk - in plat af te dekken gebouwen met een maximale hoogte van 18 meter - eventueel (deels) te vervangen door circa 15 grondgebonden woningen. De locatie is bouwrijp gemaakt, maar ligt momenteel braak (zie figuur 2.2). Een deel van het plangebied bestaat uit water.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0004.jpg"

Figuur 2.2 Huidige situatie plangebied

2.2 Toekomstige situatie

In 2018 heeft GEM Westeraam besloten op het Eiland zes grondgebonden woningen te ontwikkelen. Figuur 2.3 geeft een impressie van de beoogde inrichting van het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0005.png"

Figuur 2.3 Concept inrichtingsplan

Het bouwplan bestaat uit zes vrijstaande woningen op kavels die variëren in grootte van 341 m2 - 507 m2 (exclusief talud). Het water aan de noordzijde van de woningen wordt doorgetrokken naar de zuidzijde zodat een echt eiland-idee ontstaat. De woningen zijn bereikbaar vanaf de Waterman door middel van een ontsluitingsweg. De percelen worden aan de zuidzijde van de openbare weg gescheiden door een circa 0,8 meter hoge ligusterhaag. Tussen de percelen zijn 1,8 meter hoge ligusterhagen voorzien. Het planten van deze ligusterhagen is geborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting. De tuinen aan de zuidzijde van de woningen bieden ruimte aan minimaal twee parkeerplaatsen per kavel. Langs de ontsluitingsweg zullen nog circa 6 parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden aangelegd.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0006.png"

Figuur 2.4 Impressie beoogde woningen het Eiland (voorzijde)

Er zijn vier woningen beoogd in drie lagen en twee woningen in twee lagen (zie figuur 2.4). De maximale bouwhoogte van de woningen met twee bouwlagen bedraagt 7 meter; de bouwhoogte van de woningen met drie bouwlagen bedraagt maximaal 10 meter. Deze bouwhoogte is op de verbeelding opgenomen. Voor het hoofdgebouw zijn bouwvlakken aangegeven. De meeste oostelijke en westelijke percelen zijn wat groter en bieden aan de westzijde (meest westelijke woning) en aan de oostzijde (meest oostelijke woning) ruimte voor een erker. Tevens kan aan de zuidzijde van beide woningen een carport worden gebouwd. Aan de noordzijde van alle woningen kunnen in een smalle zone aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gerealiseerd. Om ook aan deze zijde een groene inrichting en openheid richting het water zoveel mogelijk te stimuleren, mogen in het oevertalud geen schuttingen of schuren worden geplaatst. Wel mag in het talud en/of aan de oever een terras of vlonder worden gemaakt.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0007.png"

Figuur 2.5 Impressie beoogde woningen het Eiland (achterzijde aan het water)

2.3 Beeldkwaliteit

De locatie valt voor wat betreft de beeldregie in het beeldkwaliteitsplan voor Vierslag in de wijk Westeraam. Het beeldkwaliteitsplan Vierslag is door de raad van de gemeente Overbetuwe vastgesteld als onderdeel van de Welstandsnota. Hiermee heeft het beeldkwaliteitsplan een formele status van toetsingskader voor de Welstandscommissie. Voor het Eiland (schiereiland) wordt in het beeldkwaliteitsplan ingegaan op twee opties: de bouw van één of meer appartementengebouwen en/of de bouw van al dan niet geschakelde grondgebonden woningen met parkeerplaatsen op de kavels of in een gemeenschappelijke garage.

Het schiereiland onttrekt zich aan de samenhang die de overige buurten binnen Vierslag kenmerkt. Het schiereiland bezit een eigen logica die is ontleend aan de waterrijke omgeving. Het gaat om woningen die de bijzondere postie aan het water optimaal benutten en de locatie markeren. De belangrijkste eisen voor grondgebonden woningen zijn:

  • eigentijdse architectuur met ingetogen vormgeving en materiaalgebruik;
  • alzijdige oriëntatie;
  • de horizontaliteit van het water weerspiegelt zich in accentuering van de verdiepingsvloeren of in de hoofdvorm van de gevelopeningen;
  • een incidentele derde bouwlaag is mogelijk bij grondgebonden woningen;
  • de bouwmassa is bij voorkeur een plat dak;
  • stoere materialen worden toegepast: baksteen in combinatie met hout, beton, metaal, glas, steenkorven en natuursteen;
  • het kleurenpalet omvat wit, grijs, zwart, bruine en beige tinten.

Met de beschreven architectuur en setting wordt voldaan aan de filosie achter het beeldkwaliteitsplan. In de bestemmingsplanregeling is volstaan met het opnemen van bouwvlakken, bestemmingsvlakken voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen en hoogtematen. Het bouwplan zal verder in het kader van welstand aan genoemde eisen worden getoetst.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) 

Het rijksbeleid voor de ruimtelijke ordening is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). In de SVIR, in werking getreden op 13 maart 2012, schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben de centrale overheden beleidsvrijheid. De belangen zijn vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2012)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt niet alleen regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen. Eén van die uitgangspunten is de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

De ladder is op 1 juli 2017 gewijzigd. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden.

Om de regionale groei op te kunnen vangen is in 2000 al besloten om Elst uit te breiden ten behoeve van de realisering van de VINEX-woningbouwtaakstelling van het stedelijk knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) en voorziening in de woningbehoefte van de gemeente Overbetuwe.

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling is afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling en de ruimtelijke effecten op de omgeving. Ook speelt de geldende bestemming een belangrijke rol. Bij meer dan 11 woningen is doorgaans sprake van een stedelijke ontwikkeling, maar in dit geval is in het vigerende bestemmingsplan al uitgegaan van maximaal 50 appartementen dan wel 15 grondgebonden woningen. Met dit bestemmingsplan worden 6 woningen mogelijk gemaakt. Ook is het plangebied omsloten door stedelijke functies. Daarom wordt geconcludeerd dat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Ook als geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling, moeten nut en noodzaak in het kader van de uitvoerbaarheid worden beschreven. Daarom is de behoefte beschreven uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Beschrijving behoefte

De relevante woonregio is in dit geval de regio Arnhem e.o. Alle onderzoeken zijn hierop afgestemd. Elst heeft overigens ook verhuisrelaties met de regio Nijmegen.

Het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland heeft in juni 2015 ingestemd met het aantal woningen dat mag worden gebouwd in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. In Arnhem en omstreken zijn dat bijna 6.500 woningen tot 2020. Deze woningbouwafspraken hebben de (Stads)regio, de gemeenten, de woningcorporaties en projectontwikkelaars met elkaar gemaakt in de zogenoemde Regionale Woonagenda. In 2016 is er in de subregio Arnhem en met de provincie afgesproken dat Overbetuwe tot 2025 1.400 woningen kan bouwen. Uit de Bevolkings- en huishoudensprognose 2017, Provincie Gelderland blijkt het aantal huishoudens in de regio Arnhem e.o. tot 2035 toeneemt. Het aantal huishoudens in Overbetuwe neemt op basis van deze prognose naar verwachting in de periode 2020-2030 met ruim 1.100 toe. Vooral het aantal alleenstaanden groeit sterk.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0008.png"

Figuur 3.1 Bevolkings- en huishoudensprognose 2017 provincie Gelderland (bron: woningmarktmonitor)

In de Subregionale Woonagenda Arnhem e.o. 2017-2027 (februari 2018) is afgesproken om een horizon voor de komende 10 jaar (2017-2027) op basis van de meest recente Primos-prognose te hanteren. De provinciale huishoudens- en bevolkingsprognose wordt als spiegel gehanteerd, niet als hard maximum. Daarnaast wil de subregio het woningtekort inlopen (mede gebaseerd op de meest recente regionale woningmarktanalyse (Companen). Kwantitatief streven de gemeenten in de subregio Arnhem in de periode 2017-2027 naar een netto toevoeging van ca. 13.500 te realiseren woningen. Hiermee hebben de gemeenten in de subregio het comfort om in te spelen op de groei die ze op dit moment voor de komende jaren voor zich zien en voor de aanpak van de kwalitatieve opgaven in de lokale en subregionale woningmarkt.

Uit de Primosprognose 2018 blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente Overbetuwe in de periode 2017-2030 met ruim 1.500 groeit naar bijna 20.800.

De gemeente heeft de woningbehoefte nader onderzocht in het kader van de gemeentelijke woonagenda (februari 2017). In paragraaf 3.3 wordt nader ingegaan op deze woonagenda. Hieruit blijkt dat er behoefte is aan 2.200 nieuwe woningen tot 2035 waarvan 1.000 tot 2020. Dit plan geeft daar mede invulling aan.

Plancapaciteit

In de woningmarktmonitor Gelderland is aangegeven dat de totale harde plancapaciteit in de gemeente Overbetuwe 450 woningen is. Bouwmogelijkheden zoals opgenomen in bestemmingsplannen worden beschouwd als harde plancapaciteit. Gelet op de woningbehoefte zullen ook zachte plannen in bestemmingsplannen hard gemaakt moeten worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0009.png"

Figuur 3.2 Plancapaciteit (bron: Woningmarktmonitor)

Toetsing rijksbeleid 

Er zijn geen rijksbelangen in het geding. Uit bovenstaande toetsing aan de ladder kan worden geconcludeerd dat er behoefte is aan het toevoegen van nieuwe woningen en nieuwe harde plancapaciteit. Overigens mogen op basis van het vigerende bestemmingsplan al 50 appartementen of 15 grondgebonden woningen worden gebouwd.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland en omgevingsverordening

De Omgevingsvisie Gelderland is in december 2018 vastgesteld en 1 maart 2019 in werking getreden. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid en in de Omgevingsverordening de regels. De provincie kiest in de Omgevingsvisie voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Hier wordt richting aan gegeven met behulp van zeven ambities op het terrein van:

  • 1. energietransitie: in 2050 is Gelderland klimaatneutraal. Dit wordt bereikt door grootschalige besparing en opwekking uit verschillende duurzame bronnen van energie, zoals wind, zon, waterkracht, biomassa en bodemenergie. Innovatie en het uitrollen van bewezen technieken wordt gestimuleerd
  • 2. klimaatadaptatie: in 2050 is Gelderland klimaatbestendig. Gelderland is goed voorbereid en toegerust op de gevolgen van klimaatverandering: wateroverlast, droogte, hittestress en overstromingsgevaar.
  • 3. circulaire economie: Gelderland wil de eerste afvalloze provincie van Nederland zijn. Afval bestaat niet meer; er zijn alleen nog grondstoffen die blijven hun waarde behouden in een schone industrie. Om dit te bereiken is in 2030 het gebruik van primaire grondstoffen met 50% teruggebracht.
  • 4. biodiversiteit: in Gelderland wordt natuurinclusief gewerkt. Biodiversiteit wordt overal waar mogelijk versterkt en ingepast, óók buiten de specifiek als natuur aangewezen gebieden. In 2030 is 75% van de Europese doelen van de vogel- en habitatrichtlijn behaald.
  • 5. bereikbaarheid: gestreefd wordt naar efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag. De groei van de mobiliteit wordt op een slimme manier opgevangen en mensen verplaatsen zich veilig, snel, betaalbaar en klimaatneutraal.
  • 6. economisch vestigingsklimaat: om onderscheidend te blijven wordt maximaal profijt gehaald uit de unieke combinatie van stedelijke en groen kwaliteiten. Werklocaties worden duurzaam ingericht qua energie, klimaatbestendigheid en logistieke en productiestromen.
  • 7. woon- en leefklimaat: Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende duurzame woning waarbij de bestaande bebouwde omgeving optimaal wordt benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen.

Door vier 'spelregels' of 'DOE-principes'wordt aan deze ambities werking gegeven: doen, laten, zelf en samen. Tezamen vormen zij het kader waarbinnen wordt gewerkt en afwegingen worden gemaakt.

Regionale woonagenda 

Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de regionale woonagenda centraal. Met deze agenda wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd. Wanneer nog geen regionale woonagenda is vastgesteld, gebruikt de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als juridische basis. Aangezien de juridische borging van de ladder al geregeld is in het Bro, heeft de provincie de ladder niet nogmaals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening.

Toetsing en conclusie

In de subregio Arnhem zijn er kwantitatieve afspraken met de provincie gemaakt over de verdeling van beschikbare plancapaciteit tot 2025. Voor Overbetuwe betekent dat ruimte voor realisatie van 1.400 woningen. Daarnaast voldoet de beoogde ontwikkeling aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.1). Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De stedelijke ontwikkelingen vinden plaats in het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Overbetuwe.

Omgevingsverordening 

In Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) is vastgelegd dat in een bestemmingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in de vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.

Het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland heeft in juni 2015 ingestemd met het aantal woningen dat mag worden gebouwd in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen. In Arnhem en omstreken zijn dat 6.498 woningen tot 2020. Deze woningbouwafspraken hebben de (Stads)regio, de gemeenten, de woningcorporaties en projectontwikkelaars met elkaar gemaakt in de zogenoemde regionale woonagenda.

Subregoniale Woonagenda Arnhem e.o. 2017-2027

Sinds de Stadsregio Arnhem-Nijmegen is opgeheven is een woningmarktanalyse uitgevoerd en is ook de woningmarkt aanzienlijk veranderd. Daarom is in samenwerking met de provincie en de gemeenten Renkum, Lingewaard, Overbetuwe, Rheden, Rozendaal en Arnhem een nieuwe woonagenda opgesteld. In deze woonagenda geven de samenwerkende gemeenten in de subregio Arnhem aan wij zij de komende jaren op in willen zetten. Uitgangspunten zijn:

  • 1. betaalbaar en beschikbaar;
  • 2. op en top duurzaam;
  • 3. verschil maken.

Met deze agenda wordt de regionale afstemming van woningbouwplannen en een aantal bijbehorende ambities vastgelegd. Dit om samen te werken aan voldoende beschikbare, passende en kwalitatief goede (duurzame en levensloopgeschikte) woningen nu en straks, in leefbare wijken en dorpen, ongeacht leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen.

Bij nieuwbouw gaat het om meer dan enkel 'bouwen, bouwen, bouwen' en ligt de focus meer op de kwaliteit. In de woonagenda zijn dan ook kwalitatieve toetingscriteria opgenomen en spelregels voor de woningbouwprogrammering. De kwantitatieve behoefte blijkt onderdeel van de overweging en argumentatie, maar meer als richtsnoer. Op de kwantitatieve behoefte zoals opgenomen in de subregionale woonagenda is ingegaan in paragraaf 3.1.

Toetsing provinciaal en regionaal beleid 

Dit bestemmingsplan maakt woningbouw mogelijk binnen de uitbreidingswijk Westeraam. De totale ontwikkeling is verankerd in provinciaal en regionaal beleid en is daarmee passend in de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie en het de subregionale woonagenda. Bij de bouw van de 6 vrijstaande woningen wordt in kwalitatieve zin aangesloten op de woningbouw in het gebied Westeraam. Overigens maakt het vigerende bestemmingsplan op deze locatie al de bouw van 50 appartementen of 15 grondgebonden woningen mogelijk.

3.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie+

De Toekomstvisie+ is vastgesteld op 8 september 2009 en is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid en handelen van de gemeente Overbetuwe. Het is het vertrekpunt voor het uitwerken van het verdere beleid. Aan de hand van uitgewerkt (sectoraal) beleid en actuele gegevens kan de gemeente hier periodiek de prioriteiten bepalen.

In de toekomstvisie zijn de aspecten leefomgeving, vergrijzing, economische gesteldheid (werk en werkgelegenheid) en duurzaamheid opgenomen om een gewenste identiteit uiteen te zetten. De opgave die is vastgelegd in de toekomstvisie is gebaseerd op een lagenbenadering. Aan de hand van deze methodiek is aandacht voor onder andere de volgende doelstellingen:

  • zichtbaar maken en versterken van cultuurhistorische elementen;
  • verbeteren doorstroming verkeer;
  • groei passend bij het oostelijk en westelijk deel van de gemeente;
  • kwaliteit van de kernen is uitgangspunt bij eventuele groei;
  • diversiteit in werkgelegenheid;
  • voorzieningen bezien in clusters;
  • duurzaamheid;
  • verankeren kwaliteit samenleving;
  • borgen van een sociaal netwerk en impuls leren en ontwikkelen;
  • versterken ontmoeten en cultuur als bindende elementen.

Bij eventuele groei van kernen gaat de gemeente uit van de bestaande contouren voor woningbouw en zoekzones. Inbreiding moet leiden tot een kwaliteitsverhoging met aandacht voor leefbaarheid en gekoppeld aan herstructurering van de gebouwde omgeving. Hier liggen kansen voor meervoudig ruimtegebruik waarbij meer gedaan wordt met dezelfde ruimte (zowel ruimte met een openbaar als privé karakter).

Woonvisie 2010-2015 en Woonagenda Overbetuwe 2020 (februari 2017) 

De Woonvisie is een uitwerking van het beleidsveld wonen uit de Toekomstvisie+. Doel is het behouden en waar nodig versterken van de kwaliteit van wonen en leven in de diverse kernen binnen de gemeente. De Woonvisie dient om de visie en opvattingen van de gemeente helder te maken, in te spelen op veranderende woonbehoeften en richting te geven aan de omvang en de samenstelling van het woningbouwprogramma. Bij laatstgenoemd doel vindt een doorkijk richting 2020 plaats. De opgaven zijn inmiddels geactualiseerd in de Woonagenda.

De Woonagenda benoemt de belangrijkste opgaven tot en met 2020:

  • Eigenaarschap creëren en allianties smeden;
  • Urgente huisvestingsnood oplossen;
  • Groei van de sociale huurvoorraad;
  • Verduurzaming van de woningvoorraad;
  • Passende woning en woonomgeving voor langer thuis wonen;
  • Prioritering én versnelling van het woningbouwprogramma.

Nieuwbouw blijft nodig. Tot 2035 is er nog ongeveer behoefte aan 2.200 woningen, waarvan circa 1.000 woningen tot 2020. Deze kwantitatieve groei is niet gelijk verdeeld over de gemeente.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0010.png"

Figuur 3.3 Huishoudensprognose gemeente Overbetuwe (bron: woonagenda)

De huishoudensgroei zet zich voort in Oost, de andere deelgebieden stabiliseren. In Oost (voornamelijk Elst), concentreert de behoefte zich verder op de vleugels. Enerzijds een substantiële behoefte aan huurwoningen en daarnaast een sterke behoefte aan middeldure en dure koop.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0011.png"

Figuur 3.4 Opgave per deelgebied (bron: woonagenda)

Het woningbouwprogramma moet worden versterkt via de flanken: goedkope en betaalbare huur en een deel goedkope koop enerzijds en meer kwaliteit in de duurdere segmenten anderzijds. Juist daar investeert de gemeente in het matchen van vraag en aanbod en in die kansrijke segmenten wil de gemeente komen tot versnelling.

Bestemmingsplan 'Elst, Vierslag'

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Elst, Vierslag'. Dit bestemmingsplan is op 4 februari 2014 vastgesteld. De voorloper van het bestemmingsplan 'Elst, Vierslag' is het bestemmingsplan 'Westeraam'. Dit bestemmingsplan is in december 1999 vastgesteld voor de ontwikkeling van de hele wijk Westeraam. In 2013 is het plan voor de buurt Vierslag uitgewerkt. Het uitwerkingsplan is in 2014 vertaald in een actueel bestemmingsplan.

Voor het grootste deel van het plangebied geldt de bestemming 'Wonen - 3' (zie figuur 3.5). Binnen het aangegeven bouwvlak mogen ten hoogste twee hoofdgebouwen worden gebouwd ten behoeve van maximaal 50 gestapelde woningen. Ook mag het bouwvlak worden benut voor 15 grondgebonden woningen. Het maximum bebouwingspercentage van het bouwvlak bedraagt 85%.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0012.jpg"

Figuur 3.5 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Elst, Vierslag'

De gronden rond het bouwvlak zijn bestemd voor 'Verkeer - Verblijf'. Deze gronden mogen worden ingericht als verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen. Ook water en groenvoorzieningen zijn toegestaan binnen deze bestemming.

Toetsing gemeentelijk beleid

Het plangebied is in de Toekomstvisie+ opgenomen binnen de 'rode contour' (bestaand stedelijk gebied). De locatie is goed ontsloten en ligt in het groeigebied binnen de gemeente. Op basis van de regels in het vigerende bestemmingsplan kunnen binnen het bestaande bouwvlak al 50 appartementen dan wel 15 grondgebonden woningen worden gebouwd. Binnen het plangebied worden 6 dure koopwoningen gerealiseerd, waarvan één perceel deels buiten het bestaande bouwvlak. Vooral in deelgebied Oost waarin het plangebied ligt, bestaat woningbehoefte in dit segment.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Een deel van de toetsingen heeft plaatsgevonden in het kader van bestemmingsplan 'Elst, Vierslag' dat is opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van de hele buurt Vierslag (vastgesteld 4 februari 2014). Waar mogelijk en actueel is gebruik gemaakt van de toetsing uit dit bestemmingsplan. De overige werkzaamheden zijn uitgevoerd in het kader van onderhavig bestemmingsplan. De resultaten van de toetsing zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

4.2 Verkeer en parkeren

Ontsluiting

De woningen zijn bereikbaar door middel van een ontsluitingsweg die aan de zuidzijde aantakt op de straat Waterman. De Waterman sluit in westelijke richting aan op de Ceintuurbaan. De Ceintuurbaan maakt onderdeel uit van de hoofdwegenstructuur van Elst en sluit via de Nieuwe Aamsestraat aan op de regionale (hoofd)wegenstructuur (A325 en A15). Langs de Ceintuurbaan dient langzaamverkeer gebruik te maken van de parallelweg aan de westzijde.

Parkeren

Het plan omvat zes vrijstaande woningen die allemaal beschikken over twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast worden zes parkeerplaatsen in het openbaar gebied gerealiseerd. In totaal zijn daarmee 18 parkeerplaatsen beschikbaar. In de praktijk wordt echter niet alle beschikbare parkeergelegenheid op eigen terrein als zodanig benut. Voor een 'dubbele oprit zonder garage' wordt volgens de 'Nota parkeernormen gemeente Overbetuwe 2016' niet het theoretische aantal van 2 parkeerplaatsen aangehouden, maar het berekeningsaantal van 1,7 parkeerplaatsen. Op basis van dit ervaringscijfer zijn in het plangebied afgerond 17 parkeerplaatsen beschikbaar (6 x 1,7 parkeerplaatsen op eigen terrein + 6 in het openbaar gebied).

Volgens de 'Nota parkeernormen gemeente Overbetuwe 2016' ligt het plangebied in de 'rest van de bebouwde kom' van Elst. Op basis van dit gebiedstype is een parkeernorm van 2,6 parkeerplaatsen per vrijstaande woning van toepassing. Dit komt voor zes woningen neer op afgerond 16 parkeerplaatsen. Aan deze parkeernormen wordt met 17 beschikbare parkeerplaatsen voldaan. In de regels van het bestemmingsplan is geborgd dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De ontwikkeling past, gezien het voorgaande, in het gemeentelijk parkeerbeleid van de gemeente Overbetuwe.

4.3 Wegverkeerslawaai

Onderzoek

Woningen zijn op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidgevoelige objecten waarvoor, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van gezoneerde (spoor)wegen, akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Het plangebied ligt binnen de geluidszone van de gezoneerde Ceintuurbaan. In 2012 is voor de oorspronkelijke ontwikkeling (realisatie van 50 appartementen dan wel 15 grondgebonden woningen binnen het bouwvlak) in het kader van het moederplan 'Elst, Vierslag' akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit dat onderzoek bleek dat binnen het bouwvlak werd voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De nieuwe ontwikkeling van 6 grondgebonden woningen past niet binnen het oorspronkelijke bouwvlak. Eén woning wordt voor een deel buiten het geldende bouwvlak gerealiseerd (zie figuur 1.1). Daarom is opnieuw akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1).

Resultaat

Het onderzoek is uitgevoerd op basis van Standaard Rekenmethode I waarbij de 48 dB-contour (voorkeursgrenswaarde) en de 43 dB-contour (ambitiewaarde) zijn berekend. De 48 dB-contour ligt op een afstand van respectievelijk 43,2 meter (begane grond), 52 meter (eerste verdieping) en 55 meter (tweede verdieping) van de wegas verwijderd. Aangezien de dichtstbijzijnde woning op een afstand van 60 meter van de wegas wordt gerealiseerd, wordt de wettelijke voorkeursgrenswaarde nergens overschreden.

Uit het onderzoek volgt dat de 43 dB-contour op een afstand van respectievelijk 78,4 meter (begane grond), 102 meter (eerste verdieping) en 112 meter (tweede verdieping) van de wegas verwijderd ligt. Niet alle woningen zullen daarom aan de gemeentelijke ambitiewaarde voldoen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de woning die net buiten het geldende bouwvlak wordt gerealiseerd, voldoet aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De ambitiewaarde van 43 dB uit het gemeentelijk geluidbeleid wordt wel overschreden. De bovengrens uit het gemeentelijk geluidbeleid van 58 dB wordt echter niet overschreden. De overschrijding van de ambitiewaarde is beperkt. Ook gaat het slechts om één woning terwijl in het vigerende bestemmingsplan maximaal 50 appartementen gerealiseerd konden worden op vrijwel dezelfde positie. Het plan is daarom aanvaardbaar op het aspect geluid.

4.4 Bedrijven en milieuhinder

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

  • ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
  • rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Toetsing en conclusie

De beoogde ontwikkeling betreft een milieugevoelige functie. Gezien de overwegende woonfunctie van het plangebied en de directe omgeving van het plangebied, kan het gebied worden getypeerd als rustige woonwijk. Er zijn geen bedrijven aanwezig in de directe nabijheid van het plangebied die leiden tot milieuhinder bij de nieuwe woningen. Ter plaatse van de beoogde woningen zal derhalve sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect milieuhinder vormt geen belemmering voor het vaststellen van het plan.

4.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Stof   Toetsing van   Grenswaarde  
stikstofdioxide (NO2)   jaargemiddelde concentratie   40 µg/m³  
fijn stof (PM10)   jaargemiddelde concentratie   40 µg/m³  
  24-uurgemiddelde concentratie   max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³  
fijn stof (PM2,5)   jaargemiddelde concentratie   25 µg /m³  

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

  • een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
  • een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 6 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de A325, ten oosten van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aantal woningen dat in het plangebied door voorliggend bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt neemt af ten opzichte van het aantal woningen dat het vigerende bestemmingsplan mogelijk maakt. Dit komt ten goede aan de luchtkwaliteit ter plaatse.

4.6 Externe veiligheid

Inleiding

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de veiligheidsrisico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze externe veiligheidsrisico's dienen te worden beoordeeld voor twee risiconormen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor beide risiconormen geldt dat hoe groter de afstand tussen planontwikkeling en risicobron, des te kleiner zal de impact van het plan zijn op de hoogte van het risico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico heeft tot doel om hetzelfde minimale beschermingsniveau te bieden voor iedere burger in Nederland. Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico

Het groepsrisico is een afwegingsinstrument dat tot doel heeft een bewuste afweging te stimuleren over het risico op een ongeval met een groot aantal slachtoffers. Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.

Samen met de hoogte van groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Planbeoordeling

De ontwikkeling betreft het realiseren van 6 vrijstaande woningen. In het vigerende bestemmingsplan zijn binnen het plangebied 50 gestapelde woningen dan wel 15 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt. Op basis van de risicokaart van de provincie Gelderland is een inventarisatie gemaakt van de risicobronnen in en rondom het plangebied, die een extern veiligheidsrisico kunnen veroorzaken.

Rondom het plan zijn geen buisleidingen aanwezig met externe veiligheidsrisico's. Wel ligt de spoorlijn Arnhem - Nijmegen op circa 970 meter van het plan, de Betuweroute op circa 2.700 meter en de A325 op circa 400 meter. Op basis van de regeling Basisnet en de provinciale risicokaart is vastgesteld dat de plaatsgebonden risicocontour 10-6 van deze drie risicobronnen niet over plangebied ligt. Ten aanzien van het groepsrisico is het plangebied alleen gelegen binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Arnhem – Nijmegen en de Betuweroute. Het invloedsgebied groepsrisico van de A325 bedraagt 355 meter, het plangebied is daarbuiten gelegen. Doordat de afstand tussen het plan en de andere twee risicobronnen dermate groot is (groter dan 200 meter), heeft de wetgever aangegeven dat het groepsrisico slechts beperkt verantwoord hoeft te worden. Hierdoor hoeft niet de hoogte van het groepsrisico in beeld gebracht te worden maar enkel nog de aspecten zelfredzaamheid en beheersbaarheid.

Verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid

Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om effecten ten gevolge van het incident met toxische stoffen te beperken. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Zelfredzaamheid

Voor het vermogen om jezelf en/ of anderen in veiligheid te brengen bij de dreiging van, of het bestaan van een gevaarlijke situatie wordt de term zelfredzaamheid gebruikt. Bij het bepalen van de mate van zelfredzaamheid spelen onder andere de fysieke gesteldheid en zelfstandigheid van de aanwezigen, de alarmeringsmogelijkheden en vluchtmogelijkheden een rol.

  • De realisatie van 6 vrijstaande woningen leidt tot een toename van het aantal personen. Deze toekomstige bewoners worden zelfredzaam geacht.
  • Ter verbetering van de zelfredzaamheid dient rekening gehouden te worden met de ontvluchtbaarheid van het gebied op planniveau en aandacht voor risicocommunicatie.

Ten aanzien van risicocommunicatie is er een dekkend waarschuwings- en alarmeringssysteem. Ook is NL-alert operationeel, daarmee zijn mensen binnen een bepaald gebied gericht te informeren door sturen van een bericht naar de mobiele telefoons. Verder is het plan via de Waterman en de Ceintuurbaan te ontvluchten. De gemeente acht het dan ook niet noodzakelijk verdere maatregelen te treffen om de zelfredzaamheid te verbeteren.

Conclusie

Het plangebied ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour 10-6 van een inrichting, buisleiding en transportroute met externe veiligheidsrisico's. De plaatsgebonden risicocontour van de diverse risicobronnen vormt geen belemmering voor realisatie van het plan. Daarnaast wordt het aantal woningen minder dan in het vigerende bestemmingsplan zijn toegestaan.

Ten aanzien van het groepsrisico ligt het plan in het invloedsgebied van de spoorlijn Arnhem – Nijmegen en de Betuweroute. Op basis van de verantwoording groepsrisico (zie hierboven) kan worden geconcludeerd dat het ruimtelijke initiatief geen significant effect heeft op het groepsrisico, dan wel de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid. Er is sprake van een afname van het aantal woningen dat mogelijk wordt gemaakt. Daarmee is het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de realisatie van het initiatief.

4.7 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek en conclusie

Het onderzoek naar milieuhygiënische aspecten heeft plaatsgevonden in het kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan Westeraam eind jaren '90. Sindsdien is de locatie bouwrijp gemaakt. Ook heeft het overgrote deel van het plangebied al de woonbestemming waardoor geen sprake is van functiewijziging. In de kader van de omgevingsvergunning voor bouwen dient echter te worden aangetoond dat de grond geschikt is voor de beoogde functie. De provincie Gelderland stelt de eis dat een bodemonderzoek niet ouder mag zijn dan 5 jaar. Het bodemonderzoek, waar in de toelichting van het bestemmingsplan Westeraam naar wordt verwezen, dateert van maart 1997 en is dus ouder dan 5 jaar. Recenter onderzoek is beschikbaar. De gemeente Overbetuwe beschikt namelijk over een Bodemkwaliteitskaart (oktober 2010) voor de gehele gemeente. Uit het onderzoek ten behoeve van de vaststelling van de Bodemkwaliteitskaart blijkt dat de locatie onverdacht is voor mogelijk bodembedreigende bedrijfsmatige activiteiten. In 2017 is de Bodemkwaliteitskaart geactualiseerd. De doorgevoerde wijzigingen hebben niet geleid tot een andere conclusie voor het plangebied. Voor nader onderzoek of het treffen van maatregelen bestaat dan ook geen aanleiding.

4.8 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen of hoogspanningsverbindingen aanwezig. Wel loopt een straalpad door het plangebied. Aan dit straalpad is een maximale hoogte van 80 meter verbonden. De inrichting van het plangebied voldoet ruimschoots aan deze maximale bouwhoogte. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.9 Waterhuishouding en riolering

Toetsingskader

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Rivierenland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en kwaliteitsbeheer.

Onderzoek en conclusie

Bij het tot stand komen van moederplan Westeraam is overleg gevoerd met de waterbeheerder en is het Koepelplan Water Westeraam opgesteld. Binnen het plangebied was reeds woningbouw voorzien. Ten opzichte van de eerdere plannen wordt meer water gegraven en is sprake van minder oppervlakteverharding door de afname van het aantal woningen. Uitgangspunt voor de woningbouw is het zoveel mogelijk scheiden van de verschillende waterkwaliteiten. In het plangebied wordt daarom een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. In oktober 2012 is in overleg met het Waterschap en de gemeente Overbetuwe besloten dat al het hemelwater – dus niet alleen meer het schone dakwater – via het HWA-riool kan worden afgevoerd. De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.10 Archeologie

Toetsingskader

De gemeente Overbetuwe onderschrijft de uitwerking van het 'Verdrag van Malta': behoud van het archeologisch erfgoed waar mogelijk en documentatie waar nodig. Hierbij wordt aangesloten op het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld (recentelijk is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet). Als onderdeel van het archeologisch beleid vormt de Archeologische beleidskaart een belangrijk instrument. De kaart toont de archeologische waarden en verwachtingen binnen het gemeentelijk grondgebied en geeft aan hoe de gemeente Overbetuwe daarmee wenst om te gaan.

Onderzoek

Op de Archeologische beleidskaart van de gemeente ligt de beoogde bouwlocatie in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting (zie figuur 4.1). Op basis van deze verwachtingswaarde is archeologisch onderzoek noodzakelijk wanneer de ingreep groter is dan 500 m2 dan wel dieper reikt dan 30 cm -Mv.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0013.jpg"

Figuur 4.1 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Overbetuwe

Vanwege deze verwachtingswaarde is in het kader van het bestemmingsplan 'Elst, Vierslag' een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek zijn opgravingen gedaan en heeft archeologische begeleiding plaatsgevonden. Met de opgravingen die zijn gedaan is het plangebied vrijgegeven en is nader onderzoek ten behoeve van de beoogde woningbouw niet noodzakelijk. Bij het opstellen van het bestemmingsplan 'Elst, Vierslag' is de archeologische dubbelbestemming voor het gebied daarom geschrapt.

Conclusie

Het aspect archeologie staat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg. Overeenkomstig het geldende bestemmingsplan 'Elst, Vierslag' is naar aanleiding van eerder onderzoek een archeologische dubbelbestemming achterwege gelaten.

4.11 Niet-gesprongen explosieven

Archeologisch en bodemonderzoek zijn uitgevoerd en de locatie is bouwrijp gemaakt. De mogelijke aanwezigheid van niet-gesprongen explosieven (NGE) is daarom verwaarloosbaar en staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.12 Ecologie

Toetsingskader 

Wet natuurbescherming

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

  • Natura-2000 gebieden;
  • Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

  • alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
  • het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard;
  • de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

  • soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
  • soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
  • overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Gelderland

In de provincie Gelderland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstelling verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 28 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek 

Gebiedsbescherming 

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS)/Gelders Natuurnetwerk (GNN). De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied de Rijntakken bedraagt circa 5 km en tot het dichtstbijzijnde GNN-gebied circa 400 meter.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0014.jpg"

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0015.png"

Figuur 4.2 Gelders Natuurnetwerk (plangebied rode cirkel)

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0314ELSTvierslag-VSG1_0016.jpg"

Figuur 4.3 Natura 2000-gebieden (AERIUS calculator)

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot Natura 2000-gebieden en de ligging in de bebouwde kom kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Gezien de aard (realisatie van 6 woningen) en de afstand, zal de ontwikkeling niet leiden tot een meetbare toename van stikstofdepositie ter plaatse van de Natura 2000-gebieden. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen daarom worden uitgesloten.

Soortenbescherming 

Het plangebied is aan de hand van een veldbezoek op 9 maart 2019 beoordeeld op het mogelijk voorkomen van beschermde plant- en diersoorten. Het rapport is opgenomen als bijlage 2. Naar aanleiding van het onderzoek blijkt dat effecten op beschermde planten- en diersoorten worden uitgesloten. In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het noodzakelijk buiten het broedseizoen te werken of op een manier dat vogels niet tot broeden komen. De plannen zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.13 Vormvrije Mer

Beleid en Normstelling 

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

  • de kenmerken van de projecten;
  • de plaats van de projecten;
  • de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is indien (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2);

  • de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer;
  • een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat;
  • een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 6 vrijstaande woningen. De ontwikkeling overschrijdt de drempelwaarden niet.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Bestemmingsplansystematiek

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het plangebied. Op basis van dit bestemmingsplan zal de beoogde ontwikkeling zonder verdere uitwerking van de bestemmingen of andere planologisch-juridische procedures kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast vervult het plan, na realisatie van de nieuwe woningen, een belangrijke beheer- en gebruiksfunctie.

De planopzet biedt flexibiliteit voor de beoogde inrichting en tegelijkertijd rechtszekerheid voor de gebruikers van de aangrenzende gebieden. De in het plan vastgelegde omvang van de woningen is vastgelegd op de verbeelding en in de bestemmingsregeling. Door deze wijze van bestemmen zijn de (woon)functies ruimtelijk begrensd.

Ingevolge de Wro, het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de daarbij behorende ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro) dienen bestemmingsplannen op vergelijkbare wijze opgebouwd en gepresenteerd te worden en tevens digitaal uitwisselbaar gemaakt te worden. Er is een aantal standaarden door het Ministerie van VROM ontwikkeld, waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). In dit bestemmingsplan is van deze standaarden voor zover van toepassing gebruikgemaakt. Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke c.q. landelijke bestemmingsplannen gediend. Het bestemmingsplan is tevens afgestemd op de terminologie en regelgeving zoals opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Aangezien het bestemmingsplan onderdeel uitmaakt van de buurt 'Vierslag' is de regeling tevens afgestemd op het vigerende plan 'Elst, Vierslag'. Daarnaast is gebruik gemaakt van de regeling van het aangrenzende bestemmingsplan 'Elst, Woongebied Linge- en Lanenbuurt'.

5.2 Uitgewerkte bestemmingsregeling

Onderstaand worden de regels van het bestemmingsplan 'Elst, Vierslag-Eiland' toegelicht. De regels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen, hoofdstuk 3 bevat de algemene regels en hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

Op de gronden waar erfbebouwing niet wenselijk is, de tuin aan de voorzijde van de woningen en de tuin langs het water om de openheid te behouden, is de bestemming 'Tuin' opgenomen. In deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 meter. Omdat gebouwde erfafscheidingen hiermee ook tot een hoogte van 3 meter kunnen worden gebouwd, is voor erfafscheidingen specifiek een maximum hoogte van 0,1 meter opgenomen. Door deze minimale hoogtemaat wordt voorkomen dat gebouwde erfafscheidingen worden geplaatst. Wel dienen tussen en aan de voorzijde van de kavels ligusterhagen te worden geplant. Daartoe is is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te borgen dat de groene erfafscheiding zoals opgenomen in bijlage 1 bij de regels binnen één jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen van de eerste woning wordt gerealiseerd. Ook zijn steigers en vlonders mogelijk gemaakt tot een oppervlakte van 15 m2 met een maximum breedte van 2/3 de kavelbreedte.

Aangezien in de tuinbestemming geen gebouwen zijn toegestaan, is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport' opgenomen om een eventuele carport aan de voorzijde van de meest oostelijke en meest westelijke woning mogelijk te maken.

Gezien de genoemde bijzondere stedenbouwkundige omstandigheden (bouwen op een eiland grenzend aan open water aan de rand van het gebied Westeraam) is het ongewenst dat vergunningsvrij bouwen kan worden toegestaan. Deze gronden dienen daarom niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan. Hierdoor kan ter plaatse van de bestemming 'Tuin' niet vergunningsvrij gebouwd worden. Op deze manier kan de openheid richting het water worden gegarandeerd.

Artikel 4 Verkeer - Verblijf

Binnen deze bestemming worden alle openbare functies als verblijfsgebied, wegen, voet- en fietspaden en parkeren mogelijk gemaakt. Ten behoeve van de bestemming zijn bouwwerken toegestaan.

Artikel 5 Water

De bestemming 'Water' is toegekend aan de watergangen binnen het plangebied. Binnen deze bestemming zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan waaronder steigers en vlonders tot een oppervlakte van 15 m2 met een maximum breedte van 2/3 de kavelbreedte.

Artikel 6 Wonen - 1

De gronden met de bestemming 'Wonen - 1' zijn bestemd voor het wonen met bijbehorende erven en tuinen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen. Deze bestemming is toegekend aan het gedeelte van de bouwkavels waar bebouwing is toegestaan. Gekozen is voor bouwvlakken die genoeg ruimte bieden aan de hoofdmassa van de woningen. Binnen het bestemmingsvlak is daarnaast voldoende ruimte geboden voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen (ook vergunningvrij) om het groene karakter van het plangebied en de omgeving te behouden.

Ook binnen de bestemming 'Wonen - 1' zijn gebouwde erfafscheidingen toegestaan tot een maximum hoogte van 0,1 meter. Voor deze minimale hoogtemaat is gekozen om te voorkomen dat gebouwde erfafscheidingen worden gebouwd. Tussen de kavels zijn ligusterhagen voorzien. Om ervoor te zorgen dat deze ligusterhagen worden geplant en in stand worden gehouden, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te borgen dat de groene erfafscheiding zoals opgenomen in bijlage 1 bij de regels binnen één jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen van de eerste woning wordt gerealiseerd.

Algemene regels

Artikel 7 Antidubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot overschrijding van bouwgrenzen en voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemene gebruiksregel opgenomen die voor het hele plangebied van toepassing is.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Met behulp van dit artikel kan worden afgeweken van de bepalingen in het plan voor afwijkende maten met ten hoogste 10%, op voorwaarde dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Daarnaast kan ontheffing worden verleend aan kunstobjecten met een maximale inhoud van 75 m³ en bouwwerken voor het openbaar nut met een maximale inhoud van 50 m³.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen ten behoeve van kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen, ten behoeve van een technische betere realisatie van bouwwerken of vanwege de werkelijke toestand van een terrein.

Artikel 12 Overige regels

Indien verwezen wordt naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van dit plan.

Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

In dit artikel staan de overgangsregels voor bestaande bouwwerken en bestaande gebruiksactiviteiten die afwijken van het bestemmingsplan.

Artikel 14 Slotregel

Voor verwijzingen in andere stukken kunnen de regels als volgt worden aangehaald: 'Regels van het bestemmingsplan 'Elst, Vierslag-Eiland'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

De gronden zijn in eigendom bij de GEM Westeraam. De kosten voor de aanleg van de (openbare) infrastructuur, inrichting openbaar gebied en de inrichting van het groen komen voor rekening van de GEM Westeraam dan wel worden door GEM Westeraam doorgelegd aan de initiatiefnemer. Hiermee is rekening gehouden in de exploitatie. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van dit plan wordt de wettelijk voorgeschreven procedure doorlopen. Omdat de locatie al in het vigerende plan van een woonfunctie is voorzien en het effect van de aangepaste bouwvlakken op omwonenden zeer beperkt is, is een minder uitgebreide inspraakprocedure noodzakelijk. De wettelijke basis is vastgelegd in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening.